Bước sang ngày 1/1, hàng loạt quy định mới liên quan đến đất đai chính thức được áp dụng, tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản. Các nội dung nổi bật gồm: lần đầu triển khai bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, điều chỉnh mạnh tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất và kéo dài thời gian miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Lần đầu áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024
Từ ngày 1/1, bảng giá đất mới được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, thay thế bảng giá ban hành theo Luật Đất đai 2013 (đã được gia hạn đến hết ngày 31/12/2025). Đây là lần đầu tiên bảng giá đất được xây dựng theo hướng tiệm cận giá thị trường, phân loại rõ theo từng loại đất, vị trí và khu vực, đồng thời có thể điều chỉnh linh hoạt khi điều kiện thực tế thay đổi.
Trước thời điểm áp dụng, nhiều địa phương trên cả nước đã công bố bảng giá đất mới với mức điều chỉnh tăng khá mạnh như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thanh Hóa… Tại Hà Nội, giá đất ở một số khu vực ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng hay An Khánh tăng khoảng 24–26%. Trong khi đó, bảng giá đất mới của TP HCM ghi nhận mức tăng không đồng đều giữa các khu vực, trong đó khu vực Bình Dương cũ có nơi tăng tới 8 lần so với mức hiện hành.
Theo đánh giá của giới chuyên môn, việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường giúp nâng cao tính minh bạch, hạn chế tình trạng tồn tại “hai mức giá” kéo dài nhiều năm, đồng thời tăng nguồn thu ngân sách và tạo thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, mặt trái của việc điều chỉnh tăng mạnh giá đất là chi phí liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế chuyển nhượng cũng tăng theo. Điều này gây áp lực lớn cho doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – cho rằng chi phí đầu vào leo thang sẽ đẩy giá bán sản phẩm tiếp tục tăng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở và ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường. Theo ông, việc xây dựng bảng giá đất cần được cân nhắc hài hòa giữa mục tiêu thị trường và yêu cầu ổn định môi trường đầu tư, sản xuất kinh doanh.
Giảm mạnh tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Một điểm đáng chú ý khác là chính sách giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở, áp dụng từ đầu năm 2026 theo nghị quyết tháo gỡ vướng mắc khi triển khai Luật Đất đai mới.
Cụ thể, đối với phần diện tích chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức nộp là 50% chênh lệch. Trường hợp vượt quá một lần hạn mức, người sử dụng đất phải nộp toàn bộ phần chênh lệch như quy định hiện hành.
Chính sách này được xem là giải pháp hỗ trợ thiết thực cho các hộ gia đình có nhu cầu tách thửa, xây dựng nhà ở. Theo ông Phạm Thanh Tuấn – chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản – việc gắn mức ưu đãi 30% và 50% với hạn mức giao đất ở tại từng địa phương giúp đảm bảo hỗ trợ đúng đối tượng, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, gom đất nông nghiệp để chuyển mục đích hàng loạt nhằm hưởng chênh lệch.
Dù vậy, chuyên gia cũng lưu ý phạm vi áp dụng chính sách khá hẹp, chỉ được hưởng một lần đối với mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất và phụ thuộc vào hạn mức địa phương. Do đó, với những gia đình đông con, có nhu cầu chia tách đất để ổn định chỗ ở lâu dài, việc tiếp cận ưu đãi vẫn còn không ít khó khăn.
Mở rộng thêm các trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Kể từ ngày 1/1, Quốc hội thống nhất bổ sung thêm ba trường hợp Nhà nước được thu hồi đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.
Thứ nhất là thu hồi đất để triển khai các dự án trong khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế.
Thứ hai, trong trường hợp chủ đầu tư đã đạt được thỏa thuận với trên 75% diện tích đất và hơn 75% số hộ dân có đất bị ảnh hưởng, HĐND cấp tỉnh có thể xem xét quyết định thu hồi phần diện tích còn lại để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
Thứ ba là thu hồi đất nhằm tạo quỹ đất thanh toán cho các hợp đồng BT, cho thuê đất hoặc bố trí lại đất để doanh nghiệp tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Theo ông Phạm Thanh Tuấn, quy định mới giúp nâng cao tính khả thi cho các dự án thương mại quy mô lớn, vốn thường gặp nhiều vướng mắc khi phải thương lượng với số lượng lớn người dân. Đồng thời, chính sách cũng góp phần tháo gỡ khó khăn cho các dự án BT và các doanh nghiệp cần duy trì hoạt động sau khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, để tránh nguy cơ bị lạm dụng, cơ quan quản lý cần tăng cường minh bạch và giám sát chặt chẽ công tác quản lý đất đai.
Gia hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm
Một chính sách quan trọng khác có hiệu lực từ 1/1 là việc kéo dài thời gian miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2030, tức thêm 5 năm so với quy định trước. Đối tượng được hưởng gồm hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trực tiếp sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
Ngược lại, các trường hợp được Nhà nước giao đất nhưng không trực tiếp sản xuất mà cho thuê lại để canh tác sẽ phải nộp đầy đủ 100% thuế sử dụng đất nông nghiệp trong thời gian đất chưa bị thu hồi.
Theo Bộ Tài chính, chính sách miễn thuế này nhằm khuyến khích tích tụ đất đai, phát triển sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, thúc đẩy tái cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng hiện đại. Đây không chỉ là biện pháp hỗ trợ người nông dân mà còn là định hướng lâu dài để xây dựng nền nông nghiệp bền vững và nâng cao sức cạnh tranh của Việt Nam trong quá trình hội nhập.
Xem thêm các thông tin khác tại đây:
Cập nhật bảng giá mới nhất, chính sách bán hàng, chiết khấu hấp dẫn từ chủ đầu tư dự án
Hotline hỗ trợ tham quan thực tế Nhà mẫu 0918 75 11 77
